안녕하세요. 아래 유상증자 관련하여 주요 질의사항에 관한 답변을 아래와 같이 공시합니다.  

유상증자 관련 Q&A

질문1. 환헷지 계약의 목적 및 규모

답변: 현지에 투자한 국내 투자원금(최초 원금 5.7억유로 및 '24년 투자 원금 1.4억유로)에 대하여 헷지되어 있습니다. 그 중 ’26.5월 만기도래하는 3억유로에 대하여 약정환율이 1400원대이나 현재환율이 1,700원 수준이므로 약 900억원의 정산금이 발생합니다. 환헷지의 목적은 환율 하락에 따른 자산가치 하락 방지입니다.

질문2. 3년내 도래하는 환헷지의 롤오버

답변: '27년 11월에 도래하는 환헤지 계약의 경우, 약정환율이 1,588원으로 비교적 높은 수준에서 계약이 체결되어 있어 금번과 같은 대규모의 환정산금은 발생하지 않을 것으로 예상합니다. 그 이후의 환헷지 만기도래의 경우를 포함하여 환정산금이 발생하더라도 타인자본(현지 담보대출 증액 등)을 활용하여 대응할 계획입니다.

질문3. 추후 환율 하락에 따른 수익 변화

답변: '26년 5월 이후의 배당에 대하여 환헷지 계약이 체결되어 있지 않기 때문에 환율 변동에 따라 현지에서부터 수취하는 배당금의 원화금액이 변동됩니다. 원금 환헤지의 경우, 약정 환율보다 만기 시점의 환율이 낮을 경우 환정산금을 수령하게 되어, 회사채 등의 상환을 통한 금융비용 감소로 배당가능이익이 증가하는 효과가 있을 수 있습니다.

질문4. 유상증자 후 배당 재원(주당 배당금이 유지되는 재원)

답변: 벨기에 파이낸스 타워 임대수익 증가분(약 €1.6M) 및 배당 환헤지 미약정에 따른 환율 증가분, 그리고 주주서한에서 말씀드린 150억의 환차익을 일부 활용할 예정입니다. (24.12월 담보대출 차환 시 현지로 €140M을 출자하는 과정에서 150억의 환차익이 발생하였으며, 해당 환차익 일부를 배당 재원으로 활용할 예정)

질문5. 2028년 이후 예상 배당

답변: '27년 만기인 벨기에 현지 담보대출의 차환 금리에 따라 배당 수준이 결정될 예정이며, ‘24년말 차환 이후 대출기관의 유동성이 개선되어 유럽 주요 도시의 우량 오피스의 가산금리가 150~180bps인 점을 볼 때, 현 대출약정 상 가산금리인 244bps 대비 약 80bps가량 금융비용이 절감될 것으로 기대하고 있습니다.

질문6. 주요 임차인(벨기에 건물관리청)과의 임대연장 논의 현황과 조기 차환 계획

답변: 현재 벨기에 건물관리청과 임대 연장을 위한 협의를 준비하는 단계에 있으며, 현재 건물관리청에서 3천만유로를 직접 투자하여 진행 중인 1단계 경찰청 전입공사가 마무리된 이후로 예상하고 있습니다. 다만 정부기관의 특성상 최종 합의까지는 다소 많은 시일이 소요될 것으로 예상됩니다.

현지 담보대출 차환은 임대차 연장과 맞물려 진행해야 하는 만큼 임대차 협상 진행상황을 고려하여 추진할 예정입니다. 따라서 임차인의 올해 하반기(예상) 진행될 저층부 공사(2단계 전입공사)가 가시화되는 시점에 대출 시장상황 등을 함께 살피고 조기 차환을 진행할 계획입니다.

질문7. 청산 계획

답변: 리츠의 자산 매각은 주주 가치 극대화를 목표로 하는 전략적 의사결정의 영역이지, 자진 청산이라는 결론을 정해두고 수행하는 강제 처분의 대상이 될 수 없습니다. 특히 벨기에 파이낸스 타워와 같은 초대형 자산은 매수 주체가 제한적입니다.

부동산 시장의 거래 유동성이 위축된 상황에서 선제적 청산 결의를 하는 것은 매수자에게 우리의 '궁박한 사정'을 자진 노출하여 협상권을 포기하는 자해 행위입니다. 이러한 경우 거래 가격은 계속기업을 가정한 현재의 장부가 대비 터무니없이 낮은 수준에 근접할 것이며, 막대한 규모의 현지 대출 및 관련 채권을 상환하고 나면 주주에게 돌아갈 잔여 가치는 사실상 전무한 수준일 가능성이 큽니다. 

따라서 이러한 논의는 불필요한 시장 혼란과 주가 하락을 유발하며 결과적으로 전체 주주의 이익에 정면으로 배치됩니다. 총주주의 이익을 보호해야 할 자산운용사가 이러한 조치를 자발적으로 검토하는 것은 수탁자 책임(Fiduciary Duty)을 저버리는 행위이며, 이를 부추기는 것은 시장 질서를 교란하는 매우 위험한 주장임을 분명히 말씀드립니다.

당사는 현재 청산에 대한 어떠한 구체적인 계획도 검토하고 있지 않습니다. 자산 매각은 리츠의 자산 가치를 극대화하기 위한 전략적 수단으로써, 청산을 목적으로 하지 않습니다. 특히 현재와 같이 부동산 시장의 불확실성이 존재하는 시점에서의 성급한 매각은 오히려 자산 가치가 저평가될 위험이 있기 때문에 신중하게 접근하려고 합니다.

질문8. ’25.9월 기준 재무제표상 현금성자산을 활용한 환 정산금 지급 가능성

답변: 연결재무제표상 현금및현금성자산은 자리츠인 제이알제26호, 제이알제28호, 그리고 벨기에 및 뉴욕 현지법인에서 보유하고 있는 현금을 모두 합산한 금액입니다. 따라서 제이알제26호에서 발생한 환헤지 정산금을 해당 자금으로 사용하기에는 무리가 있으며, 제이알글로벌리츠에서 보유하고 있는 현금은 주주들에게 지급 예정인 배당금 및 향후 지급 예정인 회사채 이자비용 등에 사용될 예정입니다.