JLL 감정평가 무효 및 신규 감정평가 실시에 대한 소송 배경 및 주요 내용 보고

□ 소송 배경

- 당사는 대주단의 대리인으로부터 ‘다수 대주단은 부동산 감정평가사(JLL)에게 벨기에 자산에 대한 감정평가보고서를 확정하도록 지시하였고, 동 감정평가 보고서를 기준으로 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보(Cash Trap) 이벤트 요건을 충족하게 되었다’는 통지서를 수령하였음. 당사는 법률대리인을 통해 벨기에 자산에 대한 JLL의 감정평가 및 해당 평가가 이루어진 절차의 적정성에 대해 이의를 제기하였음. 구체적으로 이전에 선임된 감정평가사가 2026년 1월에 유효한 감정평가서를 작성하였으나, 대주단 구성원 중 최소 1인으로부터의 부당한 압력을 이유로 해당 평가사가 감정평가서에 서명하기 전에 사임하였다는 점을 지적하였음. 당사는 현재까지 JLL이 확정한 감정평가보고서를 수령하지 못하였음

당사는 법률대리인과의 검토를 거쳐, 어떠한 법적 권리도 포기하지 않는 범위 내에서 (without waiving any privilege), 대주단 구성원 중 최소 1인 이상(최대 2인)의 부적절한 행위로 인해 최초 감정평가사 가 사임하게 되었고, 그 결과 후속 감정평가사인 JLL이 담보가치를 과소평가하여 이른바 “현금유보(Cash Trap)” 상황을 초래하는 감정평가를 하게 된 정황을 확인함.

□ 주요 내용

1. 핵심 논거

• 계약상 의무위반: 대주단은 2024년 체결된 담보대출약정에 따라 2025년 자산 감정평가를 위해 신규 감정평가사를 선임하였음. 해당 평가사는 2026년 1월 초 담보가치를 현금유보(Cash Trap)이 발생되지 않는 수준의 금액으로 평가한 감정평가서 초안을 제출함. 대출약정상 대주단은 해당 평가에 이의를 제기할 권한이 없음에도 불구하고, 대주단 구성원 1~2인이 평가사에 부당한 압력을 행사하며 평가금액을 일정 금액 이하로 하향 조정할 것을 요구함. 이는 “현금유보(Cash Trap)” 요건을 충족시키는 수준임. 해당 평가사는 이러한 요구를 거부하였고, 결국 감정평가서에 서명하지 않은 채 사임하였음. 그 결과, 대주단 대리인은 해당 감정평가사의 감정평가를 수용해야 할 의무와 약정에서 정한 기한 내에 감정평가를 확보해야 할 의무를 이행하지 못하였음.
• JLL 감정가의 신뢰성 결여: 전임 평가사의 사임을 초래한 동일한 대주단 구성원들이 JLL을 신규 감정평가사로 지정할 것을 요구하였고, 당사는 이에 대해 이의를 제기하였으나 대주단 대리인은 당사의 이의에도 불구하고 JLL을 신규 감정평가사로 임명함. 대주단 대리인은 현지 운용사에 2026년 4월 10일(평가 기준일: 2025년 12월 31일)에 JLL 감정평가서 초안을 공유하였으며, 이는 4월 이자지급일 불과 5일 전에 이루어진 것임. JLL의 평가금액은 2024년 10월 말 기준 담보가치 대비 EUR 1.85억 이상 낮고, 2026년 1월 이전 평가사가 동일한 기준일(2025년 12월 31일)로 평가한 금액보다도 현저히 낮은 수준임. 특히 JLL은 담보가치를 EUR 9.2억으로 평가하였는데, 이는 과거 대주단 구성원 중 1인이 전임 평가사에게 압력을 통해 달성하려고 했던 현금유보(Cash Trap) 발생 가능한 금액과 유사한 수준으로 파악됨. 또한 JLL의 감정평가서는 벨기에 건물관리청과의 임대차 연장 의향서 등 중요한 정보를 반영하지 않은 것으로 보이며, 공실 가정 등 평가 방법론 측면에서도 결함이 존재함.

2. 소송 상대방: Finance Tower 담보대출약정서상 대주단 대리인

3. 관할 법원: Commercial Court in England (영국 상업법원)

※비고: 영국 상업법원에 신속 심리를 요청할 계약이며 관련 절차에 따라 진행할 예정임